Frais de notaire et droits d'enregistrement : ce que coûte vraiment un achat

Les postes à prévoir

Les droits d'enregistrement

Tout acte de vente doit être enregistré à la Recette des finances, dans un délai fixé par la loi, contre un droit proportionnel au prix. Il existe des régimes particuliers (par exemple pour certains logements neufs achetés auprès d'un promoteur, ou selon le prix) qui peuvent réduire ce droit : ce sont des règles qui bougent d'une loi de finances à l'autre.

Deux points de vigilance :

• Le droit se calcule sur le prix réel. Déclarer un prix inférieur pour réduire les droits est une fraude, et c'est l'acheteur qui en porte le risque ensuite (redressement, difficulté à revendre, litige avec le vendeur).
• Un retard d'enregistrement entraîne des pénalités.

L'inscription à la Conservation foncière

Une fois l'acte enregistré, la mutation doit être inscrite sur le titre foncier pour que vous soyez propriétaire aux yeux de tous. La Conservation perçoit un droit pour cette inscription. Sans elle, le titre reste au nom du vendeur : c'est l'étape que l'on oublie quand on a « déjà payé ».

Les honoraires du notaire

Le notaire rédige l'acte, vérifie les titres, réunit les pièces et accomplit les formalités d'enregistrement et d'inscription. Ses honoraires dépendent du prix et du travail. Demandez-lui un devis écrit qui distingue ses honoraires des droits qu'il avance pour vous : vous saurez exactement ce que vous payez à qui.

Si vous achetez à crédit

La banque ajoute ses frais : frais de dossier, assurance (décès-invalidité, parfois incendie), et l'inscription de l'hypothèque sur le titre, qui est un acte à part avec ses propres droits. Faites-vous détailler le coût total du crédit et non seulement le taux. Voir .

Qui paie quoi ?

En pratique, l'acheteur paie les droits d'enregistrement, l'inscription et les honoraires de l'acte de vente. Le vendeur règle ce qu'il doit jusqu'à la vente (taxes, charges) et, s'il y a une hypothèque sur le bien, les frais de sa mainlevée. Tout cela peut se négocier et doit être écrit dans la promesse de vente.

Comment anticiper

1. Avant de visiter, mettez de côté une enveloppe pour les frais en plus du prix : c'est elle qui décide si un bien est vraiment dans votre budget.
2. Dès que vous avez un bien en vue, demandez au notaire une estimation chiffrée des droits et honoraires pour ce prix et ce type de bien.
3. Vérifiez auprès de la Recette des finances ou du notaire si vous avez droit à un régime de faveur (premier logement, logement neuf, etc.).
4. Conservez tous les reçus : ils serviront à la revente et en cas de contrôle.

À retenir

• Le coût total d'un achat, c'est le prix plus des droits et des frais en pourcentage.
• Les taux changent : seul le détail chiffré du notaire compte pour votre achat.
• Prix déclaré = prix réel. Un prix minoré est un risque pour l'acheteur.
• Enregistrement puis inscription : sans les deux, le bien n'est pas à votre nom.